На что стоит обратить внимание при сделке купли-продажи

Сделка – это одно из основных понятий в повседневной деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и обычных граждан. К сожалению, как показывает практика, недостаточная юридическая грамотность граждан, а также противоправный замысел одной из сторон могут привести к заключению сомнительных сделок, для оспаривания действительности которых приходится обращаться в суд.

На что стоит обратить внимание при сделке купли – продажи и с чем могут столкнуться граждане? Каковы риски при покупке квартиры?

1. Покупка по фальшивой доверенности. На рынке недвижимости зачастую от мошенников, страдают одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, а хозяев выписывают и переселяют. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того, что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация.Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.Согласно законодательству (Жилищный и Гражданский Кодексы РФ) существует срок давности для оспаривания приватизации квартиры.

3. Несогласованная продажа. Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство. Проверьте, сколько раз квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.Статьей 168 ГК РФ, недействительность сделки накладывает на стороны обязанность возвратить друг другу все, что было получено по результатам ее совершения, либо, если это невозможно, возместить стоимость предоставленных услуг, выполненных работ и т. д. Иными словами, применяется реституция, то есть восстановление положения, существовавшего до исполнения сделки.

5. Финансовая документация. В данном случае имеются в виду документы, подтверждающие отсутствие долгов по квартплате: копия финансово-лицевого счета на квартиру или справка об отсутствии у продавца задолженности, а так же долги по взносам за капремонт. После покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт многоквартирных домов переходят на нового собственника жилья.Поэтому, проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, если у прежнего хозяина квартиры имелась задолженность по этим взносам, то нынешний владелец должен будет ее погасить.

Во избежание дальнейших сложностей при оформлении сделки купли – продажи, настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к профессионалам по недвижимости.